5 yıllık süreye tabi olmadan "kira artış"ı istemek mümkün mü?

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, 2023/845 E., 2023/536 K. sayılı ve 15.03.2023 tarihli kararında (“Karar”), henüz taşınmazın kiralanmasının üzerinden 5 yıl geçmemiş olmasına rağmen kira bedelinin, yasal artış oranına uygun yapılan artış sonrasında dahi taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç kira bedelinin altında kaldığı gerekçesiyle, bölgedeki rayiç kira bedellerine göre uyarlanmasına karar vermiştir.

Davacı kiraya verenin kira sözleşmesinin kira bedeli yönünden uyarlanması talebiyle açtığı davada, ilk derece mahkemesi, 01.04.2019 tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin talebin 09.03.2022 tarihinde dosyalanması sebebi ile kira sözleşmesinin süresinin sona ermiş olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. İlk derece mahkemesi kararının davacı yan tarafından istinaf başvurusuna konu edilmesi üzerine uyuşmazlık İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesince ele alınmıştır.

Bölge Adliye Mahkemesi, Karar’da, iç hukukumuzca benimsenen sözleşmeye bağlılık ve sözleşme serbestisi ilkeleri gereğince taraflarca, sözleşmenin yapıldığı andaki gibi uygulanması gerektiğine değinmiş ve bu ilkelerin, Yargıtay tarafından da benimsenen istisnası olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesini anarak hâkimin, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin koşulların mevcudiyeti halinde sözleşmenin uyarlanmasına karar verebileceğini belirtmiştir. Karar kapsamında, uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davasının açılabileceği ifade edilmiştir. Buna uygun olarak, kira sözleşmesinin uyarlanması talebi karşısında, ilk derece mahkemesinin, bir bilirkişi heyeti vasıtasıyla kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığının araştırılıp değerlendirilmesi suretiyle hazırlanan bir rapor alarak hasıl olacak sonuca göre karar vermesi gerektiğine işaret edilmiştir.

Bu karar doğrultusunda kira sözleşmesinin kira bedelinin tespitine ilişkin dava açmadan önce geçmesi gereken 5 yıllık sürenin beklenmesine gerek kalmaksızın, sözleşmenin uyarlanması talebi ile kira bedelinin rayiç bedeli yakalamasının sağlanmasına imkan verilmiştir.

Burada mahkemenin dikkat ettiği kıstaslar gerçek değişiklikler olup muhakkak her kira ilişkisi için ayrı değerlendirme yapılması gerekmektedir. Avukatınızdan hukuki yardım almayı unutmayınız.